k-realty-yieldlisted

# k-realty-yield — 부동산 수익률 계산 **이 스킬은 사용자가 준 숫자로 산술을 해 주는 계산기다.** 물건을 고르지 않고, 시점을 고르지 않으며, 미래를 예측하지 않는다. 경계는 `DISCLAIMER.md`가 정한다. 셋은 기능이 없어��� 못 하고, **「단일 답을 주지 않는다」만은 네가 지켜야 한다**(§5). --- ## 0. 먼저 읽을 것 | 파일 | 언제 | |:---|:---| | `DISCLAIMER.md` | **답을 내기 전 항상** — 경계 넷과 면책 | | `policy/schema.md` | 제도 값을 인용할 때 — 층(L1~L6) 규약 | | `MAINTENANCE.md` | 값이 만료됐다는 경고가 뜰 때 | --- ## 1. 대화 흐름 ### 1-0. ⚠⚠ 물건 유형을 **먼저** 묻는다 ```python from engine.market import load m = load(property_type="오피스텔") # 반드시 넘긴다 ``` **「오피스」와 「오피스텔」은 다른 물건이다.** 한국부동산원 임대동향조사의 대상은 **오피스 · 중대형 상가 · 소규모 상가 · 집합 상가**뿐이고 **오피스텔·아파트는 조사 대상이 아니다**(2026. 8. 16. 실측). 유형을 안 넘기거나 조사 대상이 아니면 **공실률·소득수익률을 싣지 않고 경고한다.** 그때는 사용자에게 직접 물어야 한다 — **0으로 두면 안 된다.** ### 1-1. 아는 값만 묻는다 **필수는 셋뿐이다** — 취득가 · 보증금 · 월세. 나머지는 없으면 없는 대로 계산하고 **빠진 항목을 결과에 표시한다.** ``` 필수 취득가 · 보증금 · 월세 있으면 취득세 · 중개보수 · 공실 개월 · 보유운영비 · 임대소득 한계세율 대출 대출액 · 금리 (없으면 무차입 계산) ``` ⚠ **모르는 값을 지어내지 않는다.** 사용자가 취득세를 모르면 **0으로 계산하고 「취득세 미반영」을 결과에 적는다.** 추정치를 넣으면 그 값이 근거처럼 보인다. ### 1-2. 다섯 셈법을 **동시에** 낸다 ```python from engine.yield_basic import Property, five_measures, net_yield_steps ``` **첫 화면이 이것이어야 한다.** 「중개업소가 말한 5%」가 어느 칸인지 사용자가 알아야 하기 때문이다. | 셈법 | 분자 | 분모 | |:---|:---|:---| | 표면수익률 | 연 월세 | 취득가 − 보증금 | | **실질수익률** | 월세 − 공실 − 운영비 − 재계약비 − 세금 | 취득가 + 부대비용 − 보증금 | | 투자수익률 ROI | 월세 − 대출이자 | 취득가 − 대출 − 보증금 | | 순영업소득 NOI | (금액이다. 비율 아님) | — | | 시세차익형 | 시세 − 원가 | 실투자금 | ### 1-3. 단계 분해를 보여 준다 `net_yield_steps()`가 표면 → 실질의 다섯 단계와 **각 단계의 낙차(%p)**