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# invest-reit：REITs分析 > REITs是"不动产的股票化"。看的是底层资产质量，吃的是租金现金流。 --- ## 哲学锚点 - **巴菲特「护城河」**：REITs的价值来自稳定现金流。出租率可持续吗？租户质量怎么样？租约够长吗？ - **芒格「反向思维」**：先想怎么亏钱。出租率下滑怎么办？利率上行怎么办？底层资产贬值怎么办？ - **德鲁克「有效性」**：REITs的分派率跟十年期国债利差多少？如果利差太小，不如直接买国债。 --- ## 时间定位（动态算法） 当前日期 T，自动推导数据基准： ``` 财年锚点 N = T.year if T > 4/30 else T.year - 1 分析周期 = [N-4, N-3, N-2, N-1, N] ``` **REITs特殊说明**： - 国内公募REITs2021年才启动，历史数据有限 - 季报披露时间为季度结束后1个月内 - 分派率按年化计算 --- ## 三关审查 ### 第一关：懂不懂（底层资产） **第一性原理**：不懂底层资产，就不知道租金从哪来。 **验证问题**： - 底层资产是什么？（高速公路/产业园/仓储物流/保障房/新能源） - 资产在哪里？（一二线城市/三四线/偏远地区） - 租金收入结构？（单一租户依赖度？租约期限？） **资产类型检查**： | 资产类型 | 关键指标 | 风险点 | |---------|---------|--------| | 高速公路 | 车流量、收费标准、剩余收费年限 | 疫情冲击、新能源车普及影响 | | 产业园 | 出租率、租金水平、 tenant 质量 | 经济周期、产业外迁 | | 仓储物流 | 出租率、租金、区域位置 | 电商增速放缓、供给过剩 | | 保障房 | 租金稳定、政府补贴 | 租金管制、流动性差 | | 新能源 | 发电小时数、电价、补贴政策 | 补贴退坡、技术迭代 | **关键数据**： - 底层资产个数：___个 - 主要资产占比：___%（前三大） - 加权剩余租约：___年 - 前五大 tenant 占比：___%（集中度风险） **未通过**：资产不透明或过于集中 → 停止分析，不买 --- ### 第二关：好不好（运营与财务） **第一性原理**：REITs的价值来自稳定现金流。 **运营指标**： | 指标 | 当前 | 历史均值 | 判断标准 | |------|------|---------|---------| | 出租率 | ___% | ___% | > 90%优秀，< 80%危险 | | 租金收缴率 | ___% | ___% | > 95%健康 | | 租金增长率 | ___% | ___% | 与通胀挂钩或稳定增长 | | 分派率 | ___% | ___% | > 4%有吸引力，> 6%需警惕风险 | **财务指标**： | 指标 | 当前 | 判断 | |------|------|------| | 资产负债率 | ___% | < 40%安全，> 50%警惕 | | 利息覆盖倍数 | ___倍 | > 3倍安全 | | 可供分配金额/净利润 | ___% | > 90%（REITs要求） | | 现金流稳定性 | 过去8季度波动 | 标准差< 15%稳定 | **一票否决项**： - 出租率连续下滑且低于80% - 分派率> 8%但不可持续（处置资产一次性收益） - 资产负债率> 50%且利息覆盖< 2倍